03 октября 2013 года, 13:28  |  Аналитика

В 2012 году судебной коллегией по гражданским делам Пензенского областного суда по заданию Верховного Суда РФ изучена практика рассмотрения судами области дел по спорам, возникающим в связи с участием в долевом строительстве жилья.

В результате обобщения дел указанной категории, рассмотренных судами области в период с 2010 года по первое полугодие 2012 года, было установлено, что законодательство, регулирующее спорные правоотношения, в целом применяется судами правильно, между тем, отдельные вопросы, включённые в программу обобщения Верховного Суда РФ, представляют практическую сложность.

В настоящее время правоотношения, связанные с участием в долевом строительстве жилья, регулируются Федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее по тексту Закон об участии в долевом строительстве).

В силу положений части 2 ст. 27 Закона об участии в долевом строительстве действие данного закона распространяется на правоотношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу настоящего Федерального закона, т.е. после 1 апреля 2005 года.

Из материалов изученных дел следует, что момент выдачи застройщику разрешения на строительство устанавливается судами не во всех случаях, что не позволяет правильно разрешить вопрос о действии указанного закона во времени.

В ряде случаев необходимость применения Закона об участии в долевом строительстве к рассматриваемому спору мотивировалась судами тем обстоятельством, что договор участия в долевом строительстве был заключён после введения в действие указанного закона, что является неверным, поскольку исходя из требований ч. 2 ст. 27 Закона юридическое значение имеет не дата заключения договора, а дата выдачи застройщику разрешения на строительство.

Согласно положениям частей 2, 2.1 статьи 1 Закона об участии в долевом строительстве привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только теми способами, которые перечислены в данных нормах, а именно: 1) на основании договора участия в долевом строительстве; 2) путём выпуска облигаций особого вида - жилищных сертификатов; 3) в форме участия в жилищно-строительных или жилищных накопительных кооперативах. Привлечение денежных средств граждан для строительства иными способами (помимо трех перечисленных в законе форм) запрещается.

Вместе с тем сделка по привлечению денежных средств граждан для строительства, совершённая с нарушением указанных требований, по смыслу закона не является ничтожной, а является оспоримой и может быть признана судом недействительной только по иску гражданина, заключившего такую сделку.

Следует иметь в виду, что правоотношения сторон по поводу участия в долевом строительстве жилья, могут быть оформлены путём заключения иных видов сделок, помимо тех, которые перечислены в части 2 статьи 1 Закона, в частности, в форме предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома, договоров займа, обязательства по которому в части возврата займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме после завершения его строительства в собственность, договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства многоквартирного жилого дома и др.

В этой связи в практике судов возникал вопрос о возможности применения Закона об участии в долевом строительстве к спорам, связанным с исполнением иных видов сделок по привлечению денежных средств граждан для строительства многоквартирных домов, помимо указанных в части 2 статьи 1 указанного Закона.

Данный вопрос обсуждался на заседании Президиума Верховного Суда РФ, и ответ на него содержится в письме Верховного Суда РФ от 30 января 2013 года №7-ВС-З68ДЗ, согласно которому действие Закона об участии в долевом строительстве может быть распространено на отношения, возникшие при совершении иных сделок по привлечению денежных средств граждан для строительства многоквартирных домов, если судом с учётом существа фактически сложившихся отношений будет установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве.

Поскольку на практике могут иметь место случаи намеренного заключения застройщиками договоров иного вида с целью ограничения возможности применения Закона об участии в долевом строительстве и законодательства о защите прав потребителей, исходя из вышеуказанного разъяснения Верховного Суда РФ важное значение имеет правильная квалификация судом отношений по поводу участия граждан в строительстве многоквартирных домов, возникших на основании иных сделок. Данная квалификация должна производиться путём толкования содержания договора с учётом положений ст. 431 ГК РФ, установления действительной воли сторон, цели договора, а также наличия в заключённом договоре (формально иного вида) признаков договора участия в долевом строительстве, которые приведены в ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве.

Важное практическое значение также имеет вопрос о соотношении норм Закона об участии в долевом строительстве и законодательства о защите прав потребителей, который, как показали результаты обобщения, не всегда разрешался судами единообразно.

В силу ч. 9 ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве к отношениям, вытекающим из договора, заключённого гражданином-участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

Следует иметь в виду, что отдельными нормами Закона об участии в долевом строительстве (в частности ч. 2 ст. 6, ч. З ст. 7, ч.ч. 2 и 6 ст. 9) предусмотрена иная, отличная от законодательства о защите прав потребителей, ответственность за нарушение срока передачи объекта долевого строительства, а также при расторжении договора участия в долевом строительстве, в связи с чем в этой части к спорным правоотношениям не подлежат применению нормы Закона РФ «О защите прав потребителей».

Между тем, данное обстоятельство не всегда учитывалось судами. Так, например, имели место случаи, когда неустойка за нарушение срока передачи объекта долевого строительства ошибочно взыскивалась судами в соответствии с п. 5 ст. 28 Закона РФ «О защите прав по

ребителей» в размере трёх процентов от цены договора за каждый день просрочки, в то время как специальной нормой ч. 2 ст. 6 Закона об участии в долевом строительстве, которая подлежит применению к рассматриваемому спору, предусматривается иной вид неустойки за данное нарушение в виде двукратного размера одной трёхсотой ставки рефинансирования Центрального Банка РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.

Руководствуясь положением ч. 9 ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве, суды при рассмотрении данной категории споров в части, неурегулированной указанным Законом, обоснованно применяли следующие нормы Закона РФ «О защите прав потребителей»:

-              об ответственности за нарушение прав потребителей в виде штрафа (пункт 6 статьи 13);

-              о компенсации морального вреда (статья 15);

-              об альтернативной подсудности (пункт 2 статьи 17);

-              об освобождении от уплаты государственной пошлины (пункт З статьи 17) в соответствии с пунктами 2 и 3 статьи 333.36 Налогового кодекса РФ.

Как показали результаты обобщения, имеет место практика, когда указанные нормы законодательства о защите прав потребителей применялись судами дифференцированно - исключительно к тем исковым требованиям, которые предъявлялись истцами в рамках Закона РФ «О защите прав потребителей» и не применялись к иным исковым требованиям, предъявленным в соответствии с Законом об участии в долевом строительстве.

Так, например, имеют место случаи, когда при удовлетворении требований гражданина-участника долевого строительства, выступающего в спорных правоотношениях в качестве потребителя, штраф в соответствии с п. 6 ст. 13 Закона РФ «О защите прав потребителей» взыскивался судами исходя из тех сумм, которые присуждались истцу в рамках реализации способов защиты, прямо предусмотренных Законом РФ «О защите прав потребителей» (например, при взыскании компенсации морального вреда), и данный штраф не взыскивался при удовлетворении требований потребителя, заявленных в соответствии с Законом об участии в долевом строительстве (например, взыскание неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства в соответствии с ч. 2 ст. 6 Закона).

Оснований для подобного ограничительного толкования правовых норм не имеется.

Применение норм Закона РФ «О защите прав потребителей» о применении ответственности в виде штрафа, об альтернативной подсудности, об освобождении от уплаты государственной пошлины должно носить универсальный характер и распространяться на все случаи предъявления и удовлетворения требований граждани- на-участника долевого строительства, выступающего в спорных правоотношениях в качестве потребителя, независимо от избранного истцом способа защиты права, поскольку указанные нормы законодательства о защите прав потребителей в силу ч. 9 ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве распространяют своё действие без каких-либо изъятий на те правоотношения, которые возникают из договора участия в долевом строительстве, заключённого гражданином для личных, семейных либо иных целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.

Следует отметить, что в практике районных (город-?

ских) судов области неоднозначно разрешался вопрос о применении правил альтернативной и исключительной подсудности при рассмотрении исков граждан-участни- ков долевого строительства о расторжении договоров участия в долевом строительстве, о государственной регистрации данных договоров — гражданские дела по данным требованиям рассматривались судами либо по правилам альтернативной подсудности по выбору истца (т.е. по месту нахождения ответчика, по месту жительства истца, по месту заключения или исполнения договора) либо по правилам исключительной подсудности (т.е. по месту нахождения объекта недвижимости).

Полагаю, что обращение гражданина, выступающего в спорных правоотношениях в качестве потребителя, с подобными требованиями к застройщику допускается по правилам альтернативной подсудности, поскольку при предъявлении таких требований подлежат применению специальные нормы, устанавливающие подсудность дел о защите прав потребителей (ч. 7 ст. 29 ГПК РФ и п. 2 ст. 17 Закона РФ «О защите прав потребителей»).

Такая практика соотношения правил исключительной и альтернативной подсудности при рассмотрении споров о защите прав потребителей соответствует правовой позиции, изложенной в определении Конституционного Суда РФ от 15 ноября 2007 года № 750-О-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданина Ильягуева М.С. на нарушение его конституционных прав частью первой статьи 30 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации».

По большинству дел, поступивших на обобщение, предметом спора являлось взыскание неустойки с организаций-застройщиков в пользу граждан-участников долевого строительства, как правило, за нарушение срока передачи объекта долевого строительства в соответствии с ч. 2 ст. 6 Закона об участии в долевом строительстве.

Размеры присуждённой неустойки по рассмотренным делам составили от 10 000 руб. до 400 ыооо руб. Размер неустойки, как правило, уменьшался судами в соответствии со ст. 333 ГК РФ, при этом, в качестве основания для её уменьшения судами указывалось, что подлежащая взысканию неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства застройщиком; взыскание неустойки в заявленном истцами размере превышает цену договора, нарушает баланс имущественных интересов сторон и может повлечь ухудшение финансового положения застройщика, что, в свою очередь может повлечь невозможность завершения строительства объекта, и как следствие, нарушение прав других участников долевого строительства.

Между тем, исходя из разъяснения, содержащегося в абз. 2 п. 34 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28 июня 2012 года № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», применение статьи 333 ГК РФ по делам о защите прав потребителей носит исключительный характер и возможно лишь по заявлению ответчика с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым.

Так, по одному из дел, судебная коллегия по гражданским делам Пензенского областного суда, руководствуясь данным разъяснением Пленума Верховного Суда РФ, оставила без изменения решение районного суда о взыскании с организации-застройщика неустойки в полном

размере и не согласилась с доводами ответчика о применении ст. 333 ГК РФ, указав, что обстоятельство, на которое ссылались представители ответчика, а именно, что перенос срока ввода дома в эксплуатацию был обусловлен необходимостью изменения проектной документации, не носит исключительного характера, поскольку своевременное оформление проектной документации относится к риску, который застройщик по своему роду деятельности мог и должен был разумно предвидеть при заключении договора.

Согласно правовой позиции, изложенной в Обзоре судебной практики Верховного Суда РФ за третий квартал 2012 года, утверждённом Постановлением Президиума Верховного Суда РФ 26 декабря 2012 года, не может служить достаточным основанием для применения ст. 333 ГК РФ по данной категории дел то обстоятельство, что выплата неустойки в полном размере может повлечь неблагоприятные последствия для третьих лиц (т.е. других участников долевого строительства), не являющихся стороной спорных правоотношений.

В практике судов возникает вопрос о правовой природе процентов, подлежащих уплате застройщиком при расторжении договора участия в долевом строительстве в соответствии с ч. 2 ст. 9 Закона об участии в долевом строительстве, и возможности их снижения в соответствии со ст. 333 ГК РФ в качестве неустойки.

Судебная практика по данному вопросу различна, она изучалась Верховным Судом РФ в ходе проведённого обобщения, однако в настоящее время какие-либо официальные разъяснения о применении указанных норм отсутствуют.

В отличие от нормы ч. 2 ст. 6 Закона об участии в долевом строительстве проценты, предусмотренные ч. 2 ст. 9 данного Закона, именуются законодателем не в качестве неустойки (штрафа, пени), а в качестве процентов за пользование застройщиком денежными средствами; проценты, предусмотренные ч. 2 ст. 9 Закона, уплачиваются участнику долевого строительства прежде всего в качестве компенсации при расторжении договора в связи с обесцениванием денежных средств с момента внесения их застройщику, уплата данных процентов непосредственно не связана с моментом просрочки исполнения застройщиком обязательств по договору участия в долевом строительстве, что вызывает обоснованные сомнения в возможности уменьшения судом размера данных процентов в качестве неустойки в соответствии со ст. 333 ГК РФ.

При рассмотрении дел, связанных с участием в долевом строительстве, следует учитывать, что в Законе содержатся специальные нормы, отличные от законодательства о защите прав потребителей, устанавливающие требования к качеству объекта долевого строительства, основания и способы защиты прав при нарушении данных требований (ст. 7), порядок передачи объекта долевого строительства (ст. 8), а также основания и порядок расторжения договора участия в долевом строительстве (ст. 9).

По делам, связанным с качеством объекта строительства, участниками долевого строительства в соответствии со ст. 7 Закона заявлялись требования о понуждении застройщиков к безвозмездному устранению недостатков в разумный срок, о соразмерном уменьшении цены договора, о возмещении расходов по устранению недостатков, о расторжении договора и возврате уплаченных денежных средств ввиду обнаружения существенных недостатков.

При удовлетворении требований участников долевого строительства судами устанавливалось наличие таких недостатков к качеству объекта строительства как несоответствие площади помещения и его внутренней отделки требованиям, указанным в договоре и проектной документации; отсутствие либо ненадлежащая работа соответствующего инженерного оборудования (системы отопления, водоснабжения и электроэнергии); нарушение требований, предъявляемых к установке оконных конструкций в квартире, к тепло- и гидроизоляции ограждающих конструкций помещений, к качеству отделки стен.

Указанные недостатки судами не признавались существенными, случаи удовлетворения судами исков о расторжении договоров участия в долевом строительстве в связи с выявлением существенных недостатков отсутствуют.

Требования участников долевого строительства о расторжении договоров участия в долевом строительстве, как правило, удовлетворялись судами со ссылкой на положения п. 1 ч. 1 и п. 1 ч. 1.1 ст. 9 Закона об участии в долевом строительстве, при этом, суды исходили из того, что застройщиком фактически прекращено строительство объектов либо допущена значительная просрочка исполнения обязательства по передаче данных объектов участникам долевого строительства.

В случаях установления факта нарушения застройщиком прав гражданина-участника долевого строительства, выступающего в спорных правоотношениях в качестве потребителя, судами удовлетворялись требования истцов о взыскании компенсации морального вреда со ссылкой на положения ст. 15 Закона РФ «О защите прав потребителей» и ч. 9 ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве. Размеры присуждённой компенсации морального вреда составляли от 500 руб. до 100 000 руб., при этом судами при определении размера компенсации учитывались такие обстоятельства как длительность периода устранения недостатков застройщиком, неоднократность отказа застройщика в удовлетворении требований потребителя, бытовые неудобства, вынужденный характер проживания потребителя в ином жилом помещении в период просрочки исполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства.

Как показали результаты обобщения, в ряде случаев судами области выносились решения о государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве по требованиям граждан-участников долевого строительства.

Удовлетворяя указанные исковые требования, суды руководствовались положениями ст. 17 Закона об участии в долевом строительстве, п. 1 ст. 16, ст. 25.1 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», а также п. 3 ст. 165 ГК РФ и исходили из того, что уклонение ответчика от осуществления действий, связанных с государственной регистрацией договора участия в долевом строительстве в случае исполнения участником долевого строительства своих обязательств по оплате цены договора, является неправомерным.

 

А.Н. Овчаренко, судья Пензенского областного суда